Как оформить права собственности
Из историй, которые случаются с приобретателями квартир в московских новостройках, можно составить настольную поучительную книгу. Одну из самых запоминающихся ее глав стоило бы посвятить проблеме оформления права собственности на приобретенное жилье. Во многом эта проблема объясняется действием столичного бюрократического механизма. Но существует немало и других факторов, серьезно продлевающих сроки получения правоустанавливающих документов, отсутствие которых значительно ограничивает свободу покупателей.
Дистанция длиной в годы
Какие возможности распоряжаться собственностью имеет покупатель в период между сдачей объекта и получением этих документов? Например, возможно ли квартиру продать, подарить, передать в наследство, разделить, отдать в залог под получение кредита? Правильно ли начинать в квартире ремонт? Сколько, наконец, стоит само оформление? Вот вопросы, в которых предстоит разобраться.
О том, какие этапы включает процедура оформления прав собственности, рассказывает коммерческий директор компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов: "Регистрации прав собственности покупателей квартир в домах-новостройках предшествует государственная регистрация прав собственности города на недвижимость и оформление прав инвесторов на недвижимость". Решения и постановления по поводу сокращения сроков оформления прав собственности города на жилые помещения принимались неоднократно. Постановлением правительства Москвы в 2004 году создана единая специализированная приемная Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако существующие проблемы до сих пор не решены.
"После подписания разделительного протокола с городом начинается следующий этап -- оформление прав инвесторов на недвижимость в Московском государственном комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,-- продолжает Виктор Козлов.-- Сроки согласования в этой инстанции регламентированы, но вместе с тем часто меняются требования, которые предъявляются к оформлению документов. Компании-застройщики вынуждены по несколько раз приводить документы в соответствие с изменившимися требованиями. Таким образом, 30-дневный срок, отведенный на оформление прав инвесторов на недвижимость, растягивается на месяцы. Последний этап процесса -- регистрация прав собственности физического или юридического лица в соответствии с законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; на это уходит еще один месяц. Итого совокупное время, затраченное на получение документов о собственности, по Москве составляет от года до полутора лет, в частных случаях -- до трех лет со дня сдачи дома госкомиссии".
Руководитель юридического департамента "МИАН-агентство недвижимости" Хая Плещицкая подчеркивает, что значительные сроки занимают обмеры, производимые БТИ: "После сдачи дома госкомиссии в течение примерно четырех-пяти месяцев ведется работа по натурным обмерам, после чего производятся перерасчеты по результатам этих обмеров, оформляются документы на приемку-передачу квартир и готовится пакет документов, завершающих инвестиционный проект. Только после этого в Федеральной регистрационной службе открывается юридический адрес дома".
Таким образом, документов, устанавливающих права собственности, придется ждать от года (в лучшем случае) до трех лет. С таким выводом согласны большинство специалистов по недвижимости.
Застройщики умывают руки
Кто же является виновником многочисленных проволочек при оформлении прав собственности на уже приобретенное жилье? Что заставляет власти города так сильно затягивать процесс оформления прав инвесторов и долго не подписывать акты приема-передачи?
Ответ на самом деле очевиден. "Муниципальные власти дожидаются, пока застройщик выполнит все обязательства по инвестиционному контракту в полном объеме,-- поясняет вице-президент группы компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов.-- В основном речь идет о благоустройстве территории, развитии социальной инфраструктуры района, передаче в собственность префектуры жилья для очередников и т. д. Таким образом, по сути, затягивается не оформление прав собственности, а подписание акта о реализации инвестиционного контракта, который заключается между инвестором и городом. Процесс согласования и прохождения всех инстанций объективно требует времени".
Однако, как выясняется, дело не только в объективных причинах. Вот что рассказала юрист корпорации "Инком-недвижимость" Анжелика Жаркова: "Застройщик, заключая инвестиционный контракт и впоследствии получая разрешительную документацию на строительство объекта жилого назначения, приобретает некоторые обязательства перед городом в виде создания инфраструктуры на территории строительства, а также -- за использование городских коммуникаций -- уплаты компенсации городу. После окончания строительства дома-новостройки, когда квартиры все проданы дольщикам и застройщик получил прибыль, выполнение обязательств перед городом ему уже неинтересно. А вот городские власти в этом случае ждут, когда застройщик все же исполнит свои обязательства согласно инвестиционному контракту. Это может длиться годами, поэтому документ -- акт о реализации инвестиционного контракта, который считается ключевым, ими не подписывается. А именно этот документ и является основанием для открытия адреса на вновь созданный объект и оформления права собственности".
Взаимоотношения города и инвестора -- отдельная, очень больная и большая тема. Конечно же, обременения, накладываемые муниципальными властями на строителей сегодня, очень велики. В некоторых округах так называемая доля города достигает 40% от инвестиционной себестоимости проекта. В такой ситуации компании-застройщики пытаются всеми правдами и неправдами избавиться от ненавистного и, как им представляется, неоправданно тяжелого бремени. Противостояние может длиться годы, и, пока игра на "перетягивание каната" не закончится, покупатель будет ждать.
Впрочем, с такими выводами большинство застройщиков решительно не согласны. Вячеслав Тимербулатов объясняет: "Добросовестному застройщику объективно невыгодно затягивать процесс оформления прав собственности, ведь в этом случае компания может понести большие штрафные санкции". "Застройщикам невыгодно затягивать оформление прав собственности на квартиру, поскольку они несут многочисленные издержки",-- считает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов. О каких же издержках идет речь? В первую очередь это эксплуатационные и коммунальные расходы на содержание комплекса после сдачи госкомиссии. Вообще-то, согласно условиям договора, бремя таких выплат чаще всего ложится на плечи покупателей, однако последние, как утверждают те же строители, часто отказываются платить за собственность, которая им юридически еще не принадлежит. Итак, что же перевесит -- возможность добиться от города каких-либо уступок или экономия на коммунальных платежах? Вопрос, наверное, риторический.